北京市通州區梨園鎮大馬莊村村民委員會與北京前榆順達養殖有限公司房屋租賃合同糾紛案

  【基本案情】

　　2011年，原告北京市通州區梨園鎮大馬莊村村民委員會（以下簡稱村委會）與被告北京市前榆順達養殖有限公司（以下簡稱前榆順達公司）簽訂《房屋租賃合同》，村委會將集體所有一棟建筑面積13 000平米四層建筑物出租給前榆順達公司，租期20年。前榆順達公司將涉案房屋轉租給案外人，用于經營賓館、健身房、美容院等。2022年2月9日，村委會以“合同約定逾期三個月未足額交納租金，甲方有權解除合同”為由，將前榆順達公司起訴至法院，要求解除《房屋租賃合同》，前榆順達公司支付占用費及違約金。前榆順達公司辯稱涉案房屋經營賓館、健身房、美容院等受疫情沖擊大，資金緊張導致遲延支付租金；涉案房屋涉及到多家企業和經營者，若解除合同，將影響眾多中小微企業切身利益。

　　本案經開庭審理后，為充分了解涉案房屋使用情況、前榆順達公司經營狀況，承辦法官至現場進行調查勘驗。根據庭審及現場勘驗情況，承辦人有針對性地在現場開展調解工作，最終促成雙方調解并當場履行完畢。

　　調解結束后，雙方均表示理解對方，前榆順達公司現場捐助5萬元防疫物資款，感謝村委會在常態化防疫工作中辛苦付出。

　　【裁判結果】

　　本案涉及受疫情影響的中小微企業違約行為判斷認定問題。根據雙方合同約定，村委會已然享有合同解除權。前榆順達公司是否受到疫情因素的影響，能否對抗村委會行使合同解除權是本案爭議焦點。經現場走訪調查發現，案涉賓館入住率極低、健身房大門緊閉、美容院生意慘淡，前榆順達公司與次承租人的租賃合同糾紛也在法院審理過程中，前榆順達公司確實遭遇嚴重經濟困難。本案在現場勘驗過程中立足于前榆順達公司受到疫情影響進行現場調解，最終促使雙方達成調解協議，并及時履行完畢。

　　雙方達成調解協議如下：一、雙方繼續履行《房屋租賃合同》及補充協議；二、2022年年度租金標準調整為4 603 366元，前榆順達公司于2022年3月25日前支付村委會2 301 683元（已履行完畢），于2022年6月15日前支付2 301 683元；以后租金的遞增以本條款調整的2022年度租金金額為基數，按照補充協議約定的方式和標準遞增。

　　【典型意義】

　　一是準確評價受疫情影響的中小微企業違約行為，司法助力中小微企業健康發展。本案租賃合同存續是關乎被告公司生存發展的重大事件。人民法院貫徹落實最高人民法院《關于充分發揮司法職能作用助力中小微企業發展的指導意見》，立足前榆順達公司受疫情影響較大，促成雙方和解并及時履行，有效保護前榆順達公司生存大計，強力為中小微企業發展解憂紓困。

　　二是全面依法平等保護不同所有制經濟主體的合法權益。堅持對各類市場主體平等對待，依法保護基層群眾性自治組織和民營企業的合法權益，降低糾紛解決成本。本案立案后，及時組織開庭審理、現場勘驗，并在勘驗現場過程中，抓住時機，促成調解。本案從立案到結案，用時45天，及時高效化解糾紛。

　　三是匯聚正能量，調解助企又助疫。對手變朋友，從針鋒相對到互相理解再到互讓一步，讓社會關系不再那么冰冷，調解結果折射出時代溫度。糾紛變公益，在疫情防控的大背景下，作為企業能充分理解防疫工作，力所能及為防疫工作貢獻自己的力量，攜手抗疫，展現和諧、友善的社會主義核心價值觀。